投資新手為了追求低總價或高投報率，常選擇偏遠的外圍區域，卻跌入「流動性陷阱」，看似便宜卻不易出租、不易脫手，資金卡死，房產達人陳冠允認為，房產投資不能只看投報率，而是應鎖定人口集中、租買需求穩定的核心商圈。而他每週至少看50間房，「買房一定要思考誰來跟你租？誰來跟你買？」陳冠允掌握流通性，從中古屋換到預售屋、再買店面，手握1店3宅，房產市值累積至9千萬元。
陳冠允的第一間房就買在平鎮最熱鬧的市區，「我27歲時買不起桃園火車站周邊，退一步鎖定平鎮市區，以240萬元買下屋齡8年的電梯大樓，自備款僅40萬元（20萬積蓄+20萬家人借款）。」他說，當時房貸利率約2％，貸款8成、30年期，每月本息均攤7,500元。
再以月租金1.1萬元出租，扣掉房貸，陳冠允還能多賺3,500元，「等於是租客幫我付房貸，本金慢慢累積，而房子位於核心商圈也持續增值。」
2年後以350萬元賣出，獲利110萬元，再升級買進總價460萬元的主流產品，新成屋2房小宅收租，數年後以800萬元脫手，獲利累積成下一間房的自備款，「不是一開始就買最貴的，而是先買負擔得起、又有流通性的產品，再慢慢越換越好。」
陳冠允鎖定的核心商圈並非最燙金的蛋黃區，而是每個城市人口集中、租買需求最穩定的主力生活圈，「這樣即使遇到市場下修，抗跌性較佳，空租期也不會太長。」
他也靠著大量看屋累積判斷力，每週看50間房，每天跟仲介約帶看7至8間，把當地所有社區都看過一輪，「看了幾十間、幾百間之後，自然知道以自己能力能買什麼、市場行情在哪裡。」
現階段房市走緩，陳冠允懂得掌握重劃區發展節奏，他說，現在的房市就像個股震盪期，不能閉著眼睛買，若要自住或置產，建議留意屋齡5年內的新古屋，有機會議個好價格，「因部分屋主在上一波較低營建成本時買進，已有一段獲利，遇到資金調度時可能願意讓利。」
他舉例，小檜溪目前行情每坪50～60萬元，但近期建商取得土地成本已達55～57萬元，回推早期買在4字頭的屋主，仍有讓利空間，陳冠允預估，這波「讓利型」物件約在9～12個月內陸續消化，民眾可把握議價機會、挑選優質的自住物件。
資料來源：鏡新聞
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