文／陳雅玲
台北市危老重建熱度明顯放緩，如今隨著《危老條例》2.0修法草案送請行政院審查，修法變革包括限制商辦與飯店重建的住宅比率、以公益設施獎勵取代遞減的時程獎勵，以及下修小規模基地的容獎上限等新制，引發市場熱議。
危老修法 轉偏防弊導向
《危老條例》自2017年推行以來，10年期限將屆，內政部在去年年底完成修法草案，除了將老宅延壽納入法規體系，同時條例名稱也擬定修正為《都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例》（簡稱危老條例），列為長期推動的常態性政策。
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示，《危老條例》原本定位為暫時性的快速管道，如今法案走向常規化而非單純落日，政府立場必須考量政策連續性與社會公平間取得平衡。因此，當時危老修法聚焦調整3大面向精進：第1，開發基地過小，導致城市景觀細碎化。新修法草案因此調降低於500平方公尺小基地容獎上限，若要拿到容獎便要擴大整合基地。
表面上，擴大規模可以爭取容積獎勵，但原本10%規模獎勵退場，改為公益獎勵享有最高基準容積15%，雖然突破1.4倍容獎上限，但是必須以捐贈公益設施、社宅為前提。
台北市不動產開發公會理事長陳勝宏對此指出，以業界立場，這背後尚有諸多考量，包括商用住宅混雜社宅管理困難，以及銷售市場的接受程度。尤其危老案多為小基地，若只有捐贈社宅一途，將提高建築配置困難度，引發後續管委會維管紛爭。他建議，獎勵應該多元化，可再另闢「繳納代金」方式折算，交由政府統籌運用蓋社宅，並非在每棟建築內塞入細碎的公益空間。
第2，是否確實改善「危」、「老」的住宅，還是也嘉惠商用不動產？由於危老案出現為數不少的旅館、銀行等商業建築申請重建，外界觀感認為制度被大型業者利用，與鼓勵改善居住環境的原意相違。因此，新版草案擬定飯店及商辦重建時，住宅使用比率須達1/2以上，等同過去單一產權的飯店、商辦若要走危老重建一途，必須擴大整合周邊住宅。
彭建文表示，容積屬公共財，過去審議委員曾提出容積獎勵某種程度是鼓勵整合困難者，而單一產權並無整合、溝通困難的問題，政府此舉是希望引導朝向住宅整合。
市場人士則認為，許多早期飯店及商辦位於精華區，加快重建對都市防災與商圈活化有莫大助益。在制度上應保留一定彈性，不能關閉非住宅更新的可能性；倘若危老需要再擴大整合，一來時間拉長，二來無法整合百分百同意，若改走都更成本又不同，可能會選擇修補而非拆除重建，這些都會造成更新速度自然放緩。
單一產權重建 優勢削弱
第3，危老與都更法規競合問題。過去危老容獎上限1.4倍，與都更容獎上限1.5倍，兩者容獎相差10%獎勵條件相近，這使得原可能整合為大面積的都更案，因少數所有權人不同意參與，轉而棄都更改走危老。在調整後，危老2.0在程序上仍保有快速通關的初衷，但也透過容積獎勵的調整，讓危老與都更容獎上限存在20%差距，讓兩者雙軌並進，定位更加清晰。
面對新的修法方向，外界有「防弊大於興利」的疑問；對新制上路後，是否能再推升老屋重建量能，也打上問號。
事實上，危老案自2020年高峰，全台申請案突破千件，核准達827件，近5年來已一路下滑，2025年申請量719件、核准案693件。安信建築經紀總經理張峰榮認為，危老政策對加速重建確實有相當大的推力，然而新制若同時限縮適用範圍、調降小基地誘因，又提高公益負擔，市場端很可能更加保守。
綜觀來看，危老政策的調整一如多數政策很難面面俱到，業界認為，誘因不足以面對時下市場環境，心態自然保守只能觀望。可以預期未來老屋重建不同案件該走哪一種途徑，對地主、開發商而言，必須在速度、整合產權、容積獎勵與公益義務之間尋求平衡點。