文／林瑞明
在民間不動產與債務處理實務中，常有民眾面臨令人啼笑皆非卻又莫可奈何的稅務陷阱。案例中，甲君於辦妥母親的遺產繼承登記後，接到來電指出母親生前曾設有抵押權於該人父親之土地上。儘管對方聲稱債務早已清償，但因雙方長輩皆已離世，地政機關上的抵押權登記依然屹立不搖。
若甲君本於善意同意協助辦理塗銷，卻將立即撞上國稅局嚴苛的租稅牆壁-這筆未塗銷的抵押權，將被直接認定為母親的「遺產債權」，要求按抵押權設定金額繳納遺產稅。
此一常見的實務困境，深刻揭露了現行遺產及贈與稅法在處理「歷史遺留抵押權」時的僵化與法理矛盾。
一、 債權與物權的混淆：登記主義下的稅務霸權
依我國民法規定，抵押權係為擔保債權而存在之「從權利」（附隨性）。理論上，主債權若因清償而消滅，抵押權即失去附隨之基礎，應予塗銷。然而，在稽徵機關的課稅實務上，由於國稅局無法穿透歷史時空去查證私人間數十年來的資金往來與清償事實，地政機關的「塗銷登記」便成為唯一的認定標準。
當繼承人（甲君）欲辦理抵押權塗銷時，地政機關必然要求先檢附國稅局的遺產稅完稅或免稅證明。一旦向國稅局申報，稽徵機關便依據民法與遺產及贈與稅法規定，將該筆抵押權面額直接視為被繼承人（母親）的「應收債權」併入遺產總額課稅。對國稅局而言，「有登記即有權利」，稅務機關無義務也不願承擔私權實體爭議的舉證責任。
二、 繼承人的雙重困境：無憑證、無金錢、卻有稅單
這種課稅邏輯將善良的繼承人推入極度不公平的境地：
1.舉證責任倒置的痛苦：若繼承人主張「債務早已清償、無實質債權」，國稅局會要求繼承人或債務人提出當年的清償證明、匯款紀錄或債權憑證。然而，雙方長輩皆已過世，數十年 前的現金往來或私下協議早已無據可查，繼承人根本無法舉證「債權已消滅」。
2.拿不到錢卻要繳稅：甲君既無法從債務人處取得任何金錢（對方主張已還清），手上亦無任何可執行追討的借據憑證，卻必須憑空為這筆「名存實亡」的遺產權利掏出鉅額遺產稅。這無異於對繼承人進行懲罰性課稅，嚴重違背租稅公平原則與量能課稅原則。
三、 唯一理性選擇：拒絕主動協助，回歸司法途徑
在現行體制下，甲君若出於熱心或配合度「主動」辦理申報與塗銷，無疑是引火上身，承擔本不該由其負擔的稅負風險。因此，實務上最為安全且合法的應對策略，反而是「明確拒絕主動塗銷，讓對方自行尋求訴訟救濟」。
當甲君拒絕配合辦理塗銷後，土地所有人（債務人繼承人）若欲塗銷該抵押權，唯一的途徑便是向法院提起「確認債權不存在及塗銷抵押權登記之訴」。
透過司法程序處理有其重大意義：
· 民事訴訟法上的舉證分配：在訴訟中，原告（土地所有人）必須對「債務已清償消滅」或「抵押權擔保之債權未發生」負舉證責任，或由法院依民事法理與事證進行心證裁判。
· 合法租稅解套的依據：一旦法院判決「確認債權不存在，甲君應塗銷抵押權登記」確定，甲君即可持該勝訴確定判決向國稅局主張該筆遺產債權確實不存在，進而免除遺產稅的課徵，隨後由土地所有人單獨持判決向地政機關辦理塗銷。
結語：亟待健全的行政裁量與實務通融
甲君的案例並非特例，而是台灣社會過往私人間借貸登記不規範所產生的時代悲劇。現行租稅實務過度倚賴地政登記，逼使民事上本可善意化解的爭端，不得不走向耗費司法資源的官司一途。
我們呼籲財政部與國稅局應審慎研議，針對此類「雙方繼承人皆承認無債務關係、且缺乏實質流動資金證明」的古老抵押權塗銷案件，建立更具彈性的認定機制或輔導通道，而非一律強制按設定面額補稅。但在制度變革之前，社會大眾務必明瞭：面對生前未解之抵押權，「切莫貿然答應塗銷，依法由司法裁決」，才是保護自己免於冤枉稅負的唯一良方。
（本專欄言論不代表本公司和大成報立場）
（撰文者林瑞明為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）